居间人损害赔偿责任的司法认定——兼论民法典编撰中对《合同法》第425条规范漏洞的填补
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摘要
从比较法视角,在《合同法》分则专门规定居间人损害赔偿责任是我国民事立法的独特创制。由于缺乏可资继受的理论、学说与立法乖离,适用《合同法》第425条认定责任性质、责任来源、责任限度,以及理解居间人损害赔偿责任与居间报酬丧失的关系面临障碍。《合同法》第425条呈现法律漏洞特征,司法实践中可运用法律解释技术应对,解释应以有效规制不法居间行为、充分救济委托人利益为主要考量。具体而言,应认为居间人损害赔偿责任属违约责任性质,居间报酬求偿权丧失解释为居间人损害赔偿责任的预备,居间人损害赔偿责任义务来源解释为广义忠实义务,条文中"如实报告"理解为履行义务的表征,从而确立"居间人具有未如实报告情形的违反广义忠实义务的行为"为责任要件。居间人损害赔偿范围及于委托人在居间所促成交易中的损失,若损害虽由交易相对人直接造成,但居间人违反义务亦是不可或缺的原因,则居间人按过错程度承担补充责任。建议在当前民法典合同编的编撰中,按照上述对《合同法》第425条的理解与适用思路对居间人损害赔偿制度加以改造和完善。
From the perspective of comparative law,it is a unique creation of China's civil legislation to stipulate the compensation responsibility for brokerage damages in the sub-provisions of the Contract Law. Due to the lack of inheriting theories and the separation between theories and legislation,it is faced with obstacles to identify the source,nature and limit of responsibility in the process of legal application of article 425 of the Contract Law,and to understand the relationship between the compensation responsibility for brokerage damages and the loss of brokerage remuneration. Article 425 of the Contract Law presents the characteristics of legal loopholes,which should be filled by legal interpretation technology in judicial practice. The interpretation should take effective regulation of illegal brokerage acts and adequate relief of the interests of the client as the main consideration. To be specific,it should be considered that the compensation responsibility for brokerage damages belongs to liability for breach of contract,and the loss of brokerage remuneration is interpreted as the preparation for the compensation responsibility for brokerage damages. The obligation source of compensation for brokerage damages responsibility is interpreted as the generalized obligation of loyalty,and the "truthful report"in the provisions is understood as the representation of the performance of the obligation,so as to establish that "the broker violates the generalized obligation of loyalty by misreporting the situation"as the responsibility legal requiremen.The scope of compensation for brokerage damages responsibility includs the loss caused by the client in the transaction facilitated by the broker,if the damage is jointly caused by the broker and the other party of the transaction,the broker shall bear the supplementary liability. It is suggested that the compensation responsibility for brokerage damages system should be reformed and improved according to the above understanding and application of article 425 of the Contract Law in current civil code legislation.
From the perspective of comparative law,it is a unique creation of China's civil legislation to stipulate the compensation responsibility for brokerage damages in the sub-provisions of the Contract Law. Due to the lack of inheriting theories and the separation between theories and legislation,it is faced with obstacles to identify the source,nature and limit of responsibility in the process of legal application of article 425 of the Contract Law,and to understand the relationship between the compensation responsibility for brokerage damages and the loss of brokerage remuneration. Article 425 of the Contract Law presents the characteristics of legal loopholes,which should be filled by legal interpretation technology in judicial practice. The interpretation should take effective regulation of illegal brokerage acts and adequate relief of the interests of the client as the main consideration. To be specific,it should be considered that the compensation responsibility for brokerage damages belongs to liability for breach of contract,and the loss of brokerage remuneration is interpreted as the preparation for the compensation responsibility for brokerage damages. The obligation source of compensation for brokerage damages responsibility is interpreted as the generalized obligation of loyalty,and the "truthful report"in the provisions is understood as the representation of the performance of the obligation,so as to establish that "the broker violates the generalized obligation of loyalty by misreporting the situation"as the responsibility legal requiremen.The scope of compensation for brokerage damages responsibility includs the loss caused by the client in the transaction facilitated by the broker,if the damage is jointly caused by the broker and the other party of the transaction,the broker shall bear the supplementary liability. It is suggested that the compensation responsibility for brokerage damages system should be reformed and improved according to the above understanding and application of article 425 of the Contract Law in current civil code legislation.
引文
[1]参见胡康生.《中华人民共和国合同法》释义(第2版)[M].北京:法律出版社,2009.595.该书写道:“采民商分立的国家,一般以商法调整媒介居间,以民法调整指示居间;在采取民商合一的国家,则不做媒介居间与指示居间的区分。”笔者检索大陆法系诸国(地区)立法资料后认为上述观点值得商榷。其一,绝大多数民商分立国家在商法典中规定居间合同后,未再于民法典中规定居间合同,德国例外。其二,商法典国家(地区)于商法典中规定居间合同并非仅针对媒介居间,而是以拢括媒介居间和报告居间为主流立法例,如荷兰、韩国、我国澳门等国家和地区的商法典对居间的定义均是概括性的,并未体现媒介居间与报告居间二元分立情形。即便独特如德国,于民法典和商法典各自规定居间,也不是以居间行为类型即报告居间抑或媒介居间作为区分依据,而是按照居间主体类型以及是否以居间为日常经营作为划分标准。
[2]方新军.关于民法典合同法分则的立法建议[J].交大法学,2017,(1):90.
[3]《德国民法典》第652条至656条对居间进行规定:第652条“报酬请求权的产生”、第653条“居间人佣金”、第654条“报酬请求权的丧失”、第655条“居间人佣金的减少”、第656条“婚姻介绍”。《德国商法典》第八章“商事居间人”第93条明确区分商业居间与民事居间。参见杜景林,卢谌译.德国商法典[M].北京:中国政法大学出版社,2000.42.
[4]孙宪忠.中国民法继受潘德克顿法学:引进、衰落和复兴[J].中国社会科学,2008,(2):91.
[5]我国台湾地区“民法典”第565条至第575条对居间进行规定:第565条“居间之定义”、第566条“报酬及报酬额”、第567条“居间人据实报告及妥为媒介义务”、第568条“报酬请求之时期”、第569条“费用偿还请求之限制”、第570条“报酬之给付义务人”、第571条“违反忠实办理义务之效力-报酬及费用偿还请求权之丧失”、第572条“报酬之酌减”、第573条“婚姻居间之报酬无请求权”、第574条“居间人无为给付或受领给付之权”、第575条“隐名居间之不告知与履行义务”。
[6]王利明.合同法分则研究(上卷)[M].北京:中国人民大学出版社,2012.34.
[7]陈自强.合同法研究方法的感想/实录(一)[EB/OL].(2018-07-12)[2019-04-26]http://www.360doc.com/content/18/0712/22/32260249_769942317.shtml.
[8]黄健雄.房产买卖居间中“跳单”问题研究---“最高人民法院指导性案例第1号”评析[J].现代法治研究,2016,(1):143-150.
[9]韩世远.合同法总论(第四版)[M].北京:法律出版社,2018.51.
[10]例如有学者指出,“居间人因故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况损害委托人利益的赔偿责任,确实很像侵权责任”。参见李永军.合同法上赔偿损失的请求权基础规范分析[J].法学杂志,2018,(4):31.
[11]李永军.合同法上赔偿损失的请求权基础规范分析[J].法学杂志,2018,(4):20.
[12]梁慧星.从过错责任到严格责任[A].民商法论丛(第8卷)[M].北京:法律出版社,1997:1-7.韩世远教授认为采严格责任立法例下违约责任的教化功能将会剥弱,笔者对此赞同。防控道德风险是在居间合同这种对诚信要求较高的领域仍采用过错责任的原因。
[13]通说认为违约行为是一种不法(违法)行为。参见佟柔.中国民法学·民法总则[M].北京:中国人民公安大学出版社,1990.62.梁慧星.民法总论(第3版)[M].北京:法律出版社,2007.64.李宜琛.民法总则[M].北京:中国方正出版社,2004.148.
[14]例如王利明教授对该问题持违约责任和侵权责任竞合的观点。他认为《合同法》第425条没有明确规定损害赔偿责任的性质,其可以是违约责任,也可以是侵权责任,居间人承担何种责任要结合具体案情来认定。参见王利明.合同法分则研究(上卷)[M].北京:中国人民大学出版社,2012.700.
[15]关于违约和侵权的界分,传统上主要从被违反义务的来源、被侵害权益的绝对性以及损害范围的利益属性等三个方面去辨析。参见张家勇.合同法与侵权法中间领域调整模式研究[M].北京:北京大学出版社,2016.11.叶名怡.再谈违约与侵权的区分与竞合[J].交大法学,2018,(1):12-22.
[16]李永军.合同法上赔偿损失的请求权基础规范分析[J].法学杂志,2018,(4):29.合同义务包含法定义务的观点得到了大多数民法学者的认同。
[17]《合同法》第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
[18]王利明.合同法分则研究(上卷)[M].北京:中国人民大学出版社,2012.22.
[19]崔建远.合同法(第六版)[M].北京:法律出版社,2016.238.
[20]王家福.民法债权[M].北京:中国社会出版社,2015.623.王利明.民法(第五版)[M].北京:中国人民大学出版社,2010.489.王利明.合同法分则研究(上卷)[M].北京:中国人民大学出版社,2012.688-692.崔建远.合同法(第六版)[M].北京:法律出版社,2016.462.
[21]我国立法在民事责任构成论上采义务违反说。参见陈甦.民法总则评注(下册)[M].北京:法律出版社,2017.1256-1257.
[22]我国违约责任立法以“救济进路”为主、“原因进路”为辅,采二者混合体系。参见韩世远.合同法总论(第四版)[M].北京:法律出版社,2018.477.
[23]例如王利明教授认为“虽然根据居间合同的性质和目的可以推断出居间人负有如实报告的义务,但既然《合同法》对这项义务作出了明确的规定,就意味着该项义务已经从合同义务上升为法定义务。”参见王利明.合同法分则研究(上卷)[M].北京:中国人民大学出版社,2012.690.又如崔建远、申卫星、韩世远等学者联合编撰的合同法教科书在阐述居间人如实报告义务时是援引《合同法》第425条原文作为例子。参见崔建远.合同法(第六版)[J].北京:法律出版社,2016.462.还有研究者直接将违反如实报告义务作为居间人损害赔偿责任的唯一义务来源。参见曹亚萍.居间人损害赔偿责任探讨[J].山东审判,2006,(3):114.
[24]例如王家福教授认为忠实义务包括如实告知义务、禁止损害委托人利益义务、保密义务。参见王家福.民法债权[M].北京:中国社会出版社,2015.623.
[25]卡尔·施密特认为,每一个法律人都必然要将“法”理解为一项规则(Regel)、一个决定(Entscheidung),或者是一套具体的秩序和形塑(eine konkrete Ordung und Gestal-tung)。彻底的唯名论有害于、甚至会摧毁法学,而真正的法学思维在概念上必须是唯实论的。在具体秩序的思维里,法学上的“秩序”并不是规则或者规则的加总;反之,规则只是构成秩序的一部分,或只是秩序的一种手段。参见[德]卡尔·施密特.论法学思维的三种模式[M].苏慧婕译.北京:中国法制出版社,2012.45-49.
[26]本文所引用的崔建远、王家福等学者著述在介绍忠实义务时均安排在各居间人义务的前列。最高人民法院奚晓明、韩延斌、王林清等亦认为“中介机构在居间合同中最大的义务之一是忠诚义务”,参见奚晓明,韩延斌,王林清.房地产纠纷裁判思路与规范指引(下)[M].北京:人民法院出版社,2014.858.
[27]以上文列举的崔建远和王家福的各自观点为例,崔建远教授将忠实义务与保密义务并列为同层次的居间人义务,但王家福教授则将保密义务视为忠实义务项下子义务。现实生活中一旦居间人违反保密义务的,按照崔建远对忠实义务内涵的认识(不含括保密义务)仅在采概括义务说适用《合同法》第425条时居间人方须承担损害赔偿责任,按照王家福对忠实义务内涵的认识(含括保密义务)则采忠实义务说或采概括义务说适用《合同法》第425条时居间人均须承担损害赔偿责任。
[28]譬如居间人履行尽职调查义务必然要把调查结果向委托人如实报告,又如居间人履行媒介妥适相对人义务也要把相关结果如实报告委托人。
[29]相当因果关系学说认为,如果一个事件显著增加了另一事件发生的几率,两个事件之间就认为存在相当因果关系。参见叶金强.相当因果关系理论的展开[J].中国法学,2008,(1):34-51.
[30][31]韩世远.合同法总论(第四版)[M].北京:法律出版社,2018.698.776.
[32]韩世远.合同法总论(第四版)[M].北京:法律出版社,2018.784.最高人民法院民事审判第二庭编著.最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用[M].北京:人民法院出版社,2012.452-453.王利明.合同法研究(第二卷)[M].北京:中国人民大学出版社,2003.625.笔者赞同此种观点。
[33]邱聪智.新订债法各论(中)[M].北京:中国人民大学出版社,2002.239.这种观点主要是我国台湾地区学者基于我国台湾地区“民法典”第571条规定而持有的,在我国《合同法》425条并列规定居间报酬求偿权丧失与居间人损害赔偿责任的情况下,该观点没有实务上的价值。
[34]王家福.中国民法学·民法债权[M].北京:法律出版社,1991.477.崔建远.合同法(第六版)[M].北京:法律出版社,2016.264.韩世远.合同法总论(第四版)[M].北京:法律出版社,2018.790.
[35]例如谢晓菁与众家康物业居间合同纠纷一案中,居间人未尽职调查履行如实报告义务,导致交易相对人合同诈骗得手,委托人购买房屋目的落空,法院判令居间人除丧失居间报酬求偿权外,还应按过错程度赔偿买受人的房屋增值损失。详见“中国裁判文书网”福建省厦门市思明区人民法院(2016)闽0203民初3871号民事判决书。关于房屋增值损失的认定,可参见郭泽喆.房屋买卖违约中增值损失赔偿的司法认定[J].山东法官培训学院学报,2018,(3):10-22.
[36]周峰,李兴.房屋买卖居间合同纠纷中“跳中介”现象的法律问题研究---以居间合同的信息匹配属性与复合型构造为视角展开[J].法律适用,2011,(10):94-97.
[37]例如钟山公司与王腾腾居间合同纠纷一案中,房屋买卖居间中居间人未经核实宣传房屋“满五唯一”(产权取得满五年且为出卖方名下唯一房产),但房屋实际并非“满五唯一”。根据税收政策非“满五唯一”房屋交易较之“满五唯一”房屋交易应多缴纳的税费,系居间人提供虚假情况行为所造成的预期交易成本增加损失。居间人在上述损失范围内不得要求支付居间报酬,若居间报酬不足以抵扣委托人损失的居间人还应另行据实赔偿。详见“中国裁判文书网”福建省厦门市思明区人民法院(2017)闽0203民初11805号民事判决书。
[38]笔者该观点与王利明观点有所差异。王利明教授认为“居间人应当基于诚信原则履行其合同义务,从而获得报酬,如果其违反了这一义务仍然可以获得报酬,则违反公平合理的要求。”也就是说他认为居间报酬求偿权丧失是全有或全无的,不存在丧失程度上的差别。从司法实践的效果观察,在居间人违反《合同法》第425条义务情节较为轻微、居间报酬数额甚巨、委托人损失不大的情形下,如果完全剥夺居间人的报酬求偿权会导致利益明显失衡。若按本文观点,居间报酬的丧失可转化为对委托人损失的补偿,既彰显诚实信用,又实现利益平衡,法律适用效果较好。
[39]该文件指出要严肃查处房地产中介机构和经纪人员的以下违法违规行为:“(一)发布虚假房源信息,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的行为;(二)诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式,骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷的行为;(三)采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围以及通过炒卖房号非法牟利的行为;(四)协助当事人签订“阴阳合同”规避交易税费的行为;(五)违反《商品房屋租赁管理办法》规定,擅自改变房屋内部结构分割出租,为不符合安全、防灾标准的房屋提供租赁经纪服务以及低价收进高价租出赚取差价的行为;(六)侵占、挪用房地产交易资金的行为;(七)未履行书面告知义务,强制提供代办贷款、担保服务并额外收取费用的行为;(八)泄露、出售或不当使用委托人的个人信息,谋取不正当利益的行为;(九)未取得营业执照或未在房地产主管部门备案,擅自从事房地产经纪服务的行为;(十)借用冒用房地产经纪人员名义签署房地产经纪服务合同,以及租借房地产经纪人员资格或注册证书的行为。”
[40]包括住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、工业和信息化部、中国人民银行、国家税务总局、国家工商行政管理总局、中国银行业监督管理委员会。
[41]该文件提出以下意见:规范中介机构承接业务、加强房源信息尽职调查、加强房源信息发布管理、规范中介服务价格行为、规范中介机构涉税服务、规范中介机构与金融机构业务合作。
[42]包括住房和城乡建设部、中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会。
[43]三个文件指出的不法居间行为有很大程度的相似性,本文表格所列居间人不法行为以建房[2018]58号文件内容为主,建房[2013]94号、建房[2016]168号文件内容为补充。
[44]笔者不赞同将居间合同名称修改为中介合同。从词义上看,“中介”一词作为群众语言在日常生活交流中的确较为常用,但并不影响在签订书面合同时采用“居间”表述。以笔者从事民事审判的见闻,目前福建厦门地区存量房交易中绝大多数使用的是如《房屋买卖居间协议书》这种包含居间字样的混合合同,居间合同的概念已被社会和市场广泛接受,将法典语言口语化的做法并没有十分的必要。另一方面,在行业行政管理以及学术研究中,“中介”一词内涵更为丰富,是“居间”的上位概念。例如《城市房地产中介服务管理规定》规定“本规定所称房地产中介服务,是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。”相关教科书、学术论著对“中介”词义的理解也是与上述规定保持一致的。贸然修改名称容易引起认识混乱,已长期存在并有效发挥作用的交易习惯、政策规定、学术通说均须被动调整适应法律变动,这显然不是帕累托优化。
[2]方新军.关于民法典合同法分则的立法建议[J].交大法学,2017,(1):90.
[3]《德国民法典》第652条至656条对居间进行规定:第652条“报酬请求权的产生”、第653条“居间人佣金”、第654条“报酬请求权的丧失”、第655条“居间人佣金的减少”、第656条“婚姻介绍”。《德国商法典》第八章“商事居间人”第93条明确区分商业居间与民事居间。参见杜景林,卢谌译.德国商法典[M].北京:中国政法大学出版社,2000.42.
[4]孙宪忠.中国民法继受潘德克顿法学:引进、衰落和复兴[J].中国社会科学,2008,(2):91.
[5]我国台湾地区“民法典”第565条至第575条对居间进行规定:第565条“居间之定义”、第566条“报酬及报酬额”、第567条“居间人据实报告及妥为媒介义务”、第568条“报酬请求之时期”、第569条“费用偿还请求之限制”、第570条“报酬之给付义务人”、第571条“违反忠实办理义务之效力-报酬及费用偿还请求权之丧失”、第572条“报酬之酌减”、第573条“婚姻居间之报酬无请求权”、第574条“居间人无为给付或受领给付之权”、第575条“隐名居间之不告知与履行义务”。
[6]王利明.合同法分则研究(上卷)[M].北京:中国人民大学出版社,2012.34.
[7]陈自强.合同法研究方法的感想/实录(一)[EB/OL].(2018-07-12)[2019-04-26]http://www.360doc.com/content/18/0712/22/32260249_769942317.shtml.
[8]黄健雄.房产买卖居间中“跳单”问题研究---“最高人民法院指导性案例第1号”评析[J].现代法治研究,2016,(1):143-150.
[9]韩世远.合同法总论(第四版)[M].北京:法律出版社,2018.51.
[10]例如有学者指出,“居间人因故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况损害委托人利益的赔偿责任,确实很像侵权责任”。参见李永军.合同法上赔偿损失的请求权基础规范分析[J].法学杂志,2018,(4):31.
[11]李永军.合同法上赔偿损失的请求权基础规范分析[J].法学杂志,2018,(4):20.
[12]梁慧星.从过错责任到严格责任[A].民商法论丛(第8卷)[M].北京:法律出版社,1997:1-7.韩世远教授认为采严格责任立法例下违约责任的教化功能将会剥弱,笔者对此赞同。防控道德风险是在居间合同这种对诚信要求较高的领域仍采用过错责任的原因。
[13]通说认为违约行为是一种不法(违法)行为。参见佟柔.中国民法学·民法总则[M].北京:中国人民公安大学出版社,1990.62.梁慧星.民法总论(第3版)[M].北京:法律出版社,2007.64.李宜琛.民法总则[M].北京:中国方正出版社,2004.148.
[14]例如王利明教授对该问题持违约责任和侵权责任竞合的观点。他认为《合同法》第425条没有明确规定损害赔偿责任的性质,其可以是违约责任,也可以是侵权责任,居间人承担何种责任要结合具体案情来认定。参见王利明.合同法分则研究(上卷)[M].北京:中国人民大学出版社,2012.700.
[15]关于违约和侵权的界分,传统上主要从被违反义务的来源、被侵害权益的绝对性以及损害范围的利益属性等三个方面去辨析。参见张家勇.合同法与侵权法中间领域调整模式研究[M].北京:北京大学出版社,2016.11.叶名怡.再谈违约与侵权的区分与竞合[J].交大法学,2018,(1):12-22.
[16]李永军.合同法上赔偿损失的请求权基础规范分析[J].法学杂志,2018,(4):29.合同义务包含法定义务的观点得到了大多数民法学者的认同。
[17]《合同法》第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
[18]王利明.合同法分则研究(上卷)[M].北京:中国人民大学出版社,2012.22.
[19]崔建远.合同法(第六版)[M].北京:法律出版社,2016.238.
[20]王家福.民法债权[M].北京:中国社会出版社,2015.623.王利明.民法(第五版)[M].北京:中国人民大学出版社,2010.489.王利明.合同法分则研究(上卷)[M].北京:中国人民大学出版社,2012.688-692.崔建远.合同法(第六版)[M].北京:法律出版社,2016.462.
[21]我国立法在民事责任构成论上采义务违反说。参见陈甦.民法总则评注(下册)[M].北京:法律出版社,2017.1256-1257.
[22]我国违约责任立法以“救济进路”为主、“原因进路”为辅,采二者混合体系。参见韩世远.合同法总论(第四版)[M].北京:法律出版社,2018.477.
[23]例如王利明教授认为“虽然根据居间合同的性质和目的可以推断出居间人负有如实报告的义务,但既然《合同法》对这项义务作出了明确的规定,就意味着该项义务已经从合同义务上升为法定义务。”参见王利明.合同法分则研究(上卷)[M].北京:中国人民大学出版社,2012.690.又如崔建远、申卫星、韩世远等学者联合编撰的合同法教科书在阐述居间人如实报告义务时是援引《合同法》第425条原文作为例子。参见崔建远.合同法(第六版)[J].北京:法律出版社,2016.462.还有研究者直接将违反如实报告义务作为居间人损害赔偿责任的唯一义务来源。参见曹亚萍.居间人损害赔偿责任探讨[J].山东审判,2006,(3):114.
[24]例如王家福教授认为忠实义务包括如实告知义务、禁止损害委托人利益义务、保密义务。参见王家福.民法债权[M].北京:中国社会出版社,2015.623.
[25]卡尔·施密特认为,每一个法律人都必然要将“法”理解为一项规则(Regel)、一个决定(Entscheidung),或者是一套具体的秩序和形塑(eine konkrete Ordung und Gestal-tung)。彻底的唯名论有害于、甚至会摧毁法学,而真正的法学思维在概念上必须是唯实论的。在具体秩序的思维里,法学上的“秩序”并不是规则或者规则的加总;反之,规则只是构成秩序的一部分,或只是秩序的一种手段。参见[德]卡尔·施密特.论法学思维的三种模式[M].苏慧婕译.北京:中国法制出版社,2012.45-49.
[26]本文所引用的崔建远、王家福等学者著述在介绍忠实义务时均安排在各居间人义务的前列。最高人民法院奚晓明、韩延斌、王林清等亦认为“中介机构在居间合同中最大的义务之一是忠诚义务”,参见奚晓明,韩延斌,王林清.房地产纠纷裁判思路与规范指引(下)[M].北京:人民法院出版社,2014.858.
[27]以上文列举的崔建远和王家福的各自观点为例,崔建远教授将忠实义务与保密义务并列为同层次的居间人义务,但王家福教授则将保密义务视为忠实义务项下子义务。现实生活中一旦居间人违反保密义务的,按照崔建远对忠实义务内涵的认识(不含括保密义务)仅在采概括义务说适用《合同法》第425条时居间人方须承担损害赔偿责任,按照王家福对忠实义务内涵的认识(含括保密义务)则采忠实义务说或采概括义务说适用《合同法》第425条时居间人均须承担损害赔偿责任。
[28]譬如居间人履行尽职调查义务必然要把调查结果向委托人如实报告,又如居间人履行媒介妥适相对人义务也要把相关结果如实报告委托人。
[29]相当因果关系学说认为,如果一个事件显著增加了另一事件发生的几率,两个事件之间就认为存在相当因果关系。参见叶金强.相当因果关系理论的展开[J].中国法学,2008,(1):34-51.
[30][31]韩世远.合同法总论(第四版)[M].北京:法律出版社,2018.698.776.
[32]韩世远.合同法总论(第四版)[M].北京:法律出版社,2018.784.最高人民法院民事审判第二庭编著.最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用[M].北京:人民法院出版社,2012.452-453.王利明.合同法研究(第二卷)[M].北京:中国人民大学出版社,2003.625.笔者赞同此种观点。
[33]邱聪智.新订债法各论(中)[M].北京:中国人民大学出版社,2002.239.这种观点主要是我国台湾地区学者基于我国台湾地区“民法典”第571条规定而持有的,在我国《合同法》425条并列规定居间报酬求偿权丧失与居间人损害赔偿责任的情况下,该观点没有实务上的价值。
[34]王家福.中国民法学·民法债权[M].北京:法律出版社,1991.477.崔建远.合同法(第六版)[M].北京:法律出版社,2016.264.韩世远.合同法总论(第四版)[M].北京:法律出版社,2018.790.
[35]例如谢晓菁与众家康物业居间合同纠纷一案中,居间人未尽职调查履行如实报告义务,导致交易相对人合同诈骗得手,委托人购买房屋目的落空,法院判令居间人除丧失居间报酬求偿权外,还应按过错程度赔偿买受人的房屋增值损失。详见“中国裁判文书网”福建省厦门市思明区人民法院(2016)闽0203民初3871号民事判决书。关于房屋增值损失的认定,可参见郭泽喆.房屋买卖违约中增值损失赔偿的司法认定[J].山东法官培训学院学报,2018,(3):10-22.
[36]周峰,李兴.房屋买卖居间合同纠纷中“跳中介”现象的法律问题研究---以居间合同的信息匹配属性与复合型构造为视角展开[J].法律适用,2011,(10):94-97.
[37]例如钟山公司与王腾腾居间合同纠纷一案中,房屋买卖居间中居间人未经核实宣传房屋“满五唯一”(产权取得满五年且为出卖方名下唯一房产),但房屋实际并非“满五唯一”。根据税收政策非“满五唯一”房屋交易较之“满五唯一”房屋交易应多缴纳的税费,系居间人提供虚假情况行为所造成的预期交易成本增加损失。居间人在上述损失范围内不得要求支付居间报酬,若居间报酬不足以抵扣委托人损失的居间人还应另行据实赔偿。详见“中国裁判文书网”福建省厦门市思明区人民法院(2017)闽0203民初11805号民事判决书。
[38]笔者该观点与王利明观点有所差异。王利明教授认为“居间人应当基于诚信原则履行其合同义务,从而获得报酬,如果其违反了这一义务仍然可以获得报酬,则违反公平合理的要求。”也就是说他认为居间报酬求偿权丧失是全有或全无的,不存在丧失程度上的差别。从司法实践的效果观察,在居间人违反《合同法》第425条义务情节较为轻微、居间报酬数额甚巨、委托人损失不大的情形下,如果完全剥夺居间人的报酬求偿权会导致利益明显失衡。若按本文观点,居间报酬的丧失可转化为对委托人损失的补偿,既彰显诚实信用,又实现利益平衡,法律适用效果较好。
[39]该文件指出要严肃查处房地产中介机构和经纪人员的以下违法违规行为:“(一)发布虚假房源信息,造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的行为;(二)诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料等方式,骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限贷的行为;(三)采取内部认购或雇人排队制造销售旺盛的虚假氛围以及通过炒卖房号非法牟利的行为;(四)协助当事人签订“阴阳合同”规避交易税费的行为;(五)违反《商品房屋租赁管理办法》规定,擅自改变房屋内部结构分割出租,为不符合安全、防灾标准的房屋提供租赁经纪服务以及低价收进高价租出赚取差价的行为;(六)侵占、挪用房地产交易资金的行为;(七)未履行书面告知义务,强制提供代办贷款、担保服务并额外收取费用的行为;(八)泄露、出售或不当使用委托人的个人信息,谋取不正当利益的行为;(九)未取得营业执照或未在房地产主管部门备案,擅自从事房地产经纪服务的行为;(十)借用冒用房地产经纪人员名义签署房地产经纪服务合同,以及租借房地产经纪人员资格或注册证书的行为。”
[40]包括住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、工业和信息化部、中国人民银行、国家税务总局、国家工商行政管理总局、中国银行业监督管理委员会。
[41]该文件提出以下意见:规范中介机构承接业务、加强房源信息尽职调查、加强房源信息发布管理、规范中介服务价格行为、规范中介机构涉税服务、规范中介机构与金融机构业务合作。
[42]包括住房和城乡建设部、中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会。
[43]三个文件指出的不法居间行为有很大程度的相似性,本文表格所列居间人不法行为以建房[2018]58号文件内容为主,建房[2013]94号、建房[2016]168号文件内容为补充。
[44]笔者不赞同将居间合同名称修改为中介合同。从词义上看,“中介”一词作为群众语言在日常生活交流中的确较为常用,但并不影响在签订书面合同时采用“居间”表述。以笔者从事民事审判的见闻,目前福建厦门地区存量房交易中绝大多数使用的是如《房屋买卖居间协议书》这种包含居间字样的混合合同,居间合同的概念已被社会和市场广泛接受,将法典语言口语化的做法并没有十分的必要。另一方面,在行业行政管理以及学术研究中,“中介”一词内涵更为丰富,是“居间”的上位概念。例如《城市房地产中介服务管理规定》规定“本规定所称房地产中介服务,是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。”相关教科书、学术论著对“中介”词义的理解也是与上述规定保持一致的。贸然修改名称容易引起认识混乱,已长期存在并有效发挥作用的交易习惯、政策规定、学术通说均须被动调整适应法律变动,这显然不是帕累托优化。